Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych to od 2023 roku jedyna forma opodatkowania najmu prywatnego. Stawka wynosi 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie. Od nadwyżki ponad tę kwotę obowiązuje 12,5% (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Ryczałt wpłaca się do 20. dnia następnego miesiąca, a roczne zeznanie PIT-28 składa się do 30 kwietnia.
Podatek od najmu budzi wśród właścicieli więcej obaw, niż wynika to z samych przepisów. W praktyce rozliczenie sprowadza się bowiem do trzech powtarzalnych kroków: ustalenia przychodu, comiesięcznej wpłaty i rocznego zeznania. Przechodzimy przez nie po kolei, wskazując konkretne przepisy. Artykuł ma charakter edukacyjny i nie stanowi doradztwa podatkowego – w sytuacjach nietypowych najlepszym adresem jest doradca podatkowy.
Do końca 2022 roku właściciele mogli wybierać między skalą podatkową a ryczałtem. Od 2023 roku wyboru jednak nie ma. Mówi o tym wprost art. 9a ust. 6 ustawy o PIT. Dochody z najmu prywatnego „są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym”.
W praktyce ma to dwie konsekwencje. Po pierwsze, nie trzeba składać oświadczenia o wyborze formy opodatkowania, ponieważ ryczałt stosuje się z mocy ustawy. Po drugie, podatek płaci się od przychodu, bez pomniejszania go o koszty. Odsetki od kredytu, remonty czy amortyzacja nie obniżają więc podstawy opodatkowania.
Wysokość stawek określa art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Jest to 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł, a następnie 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.
Warto przy tym podkreślić dwie rzeczy. Próg 100 000 zł dotyczy przychodów w skali roku, a wyższa stawka obejmuje wyłącznie nadwyżkę, nie całość przychodu.
Jak to wygląda w praktyce? Według Indeksu Najmu Znajdź Najem mediana ofertowego czynszu w Krakowie wyniosła w sierpniu 2026 roku 2 600 zł. Więcej o stawkach rynkowych piszemy również w analizie krakowskiego rynku najmu. Przy takim czynszu miesięczny ryczałt w stawce 8,5% wynosi 221 zł. Rocznie daje to 2 652 zł od 31 200 zł przychodu. Właściciel jednego mieszkania pozostaje więc daleko od progu 100 000 zł.
Reguluje to art. 6 ust. 1a ustawy. Opodatkowaniu podlegają pieniądze i wartości pieniężne „otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym”. Obowiązuje więc zasada kasowa. Przychód powstaje w chwili, gdy czynsz wpływa na konto lub trafia do rąk właściciela, a nie w terminie zapisanym w umowie.
Jeżeli najemca zapłaci czynsz za wrzesień na początku października, przychód powstaje w październiku i w tym miesiącu podlega rozliczeniu. Dlatego podstawą porządku w rozliczeniach jest historia przelewów – najlepiej na rachunek prowadzony wyłącznie dla najmu.
Ważna zasada dotyczy opłat związanych z lokalem. Jeżeli umowa wyraźnie nakłada na najemcę obowiązek ich ponoszenia, kwoty te co do zasady nie są przychodem właściciela. Dotyczy to na przykład opłat do wspólnoty lub za media. Zasada obowiązuje niezależnie od tego, czy najemca płaci je bezpośrednio, czy przekazuje właścicielowi do rozliczenia (objaśnienie na podatki.gov.pl). Umowa powinna więc jasno rozdzielać czynsz najmu od opłat, które obciążają najemcę.
Osobną kategorią jest kaucja. Ma ona charakter zabezpieczający i zwrotny, czym różni się od czynszu. Jej rynkowy standard to równowartość 1-2 miesięcznych czynszów (przewodnik po kaucji i protokole). Kaucja co do zasady nie jest przychodem w chwili pobrania, ponieważ właściciel ma ją oddać. Bywa jednak, że po zakończeniu najmu całość lub część kaucji zostaje zatrzymana albo zaliczona na zaległy czynsz lub inne należności. Skutki podatkowe zależą wtedy od celu i podstawy zatrzymania, dlatego rozliczenie warto skonsultować z doradcą podatkowym.
Terminy wpłat reguluje art. 21 ust. 1 ustawy. Ryczałt oblicza się za każdy miesiąc i wpłaca na rachunek urzędu skarbowego do 20. dnia następnego miesiąca. Wyjątkiem jest grudzień, za który wpłata przypada do 20 stycznia następnego roku. Wpłaty trafiają przy tym na indywidualny mikrorachunek podatkowy właściciela.
W praktyce obliczenie jest proste: otrzymany w danym miesiącu przychód mnoży się przez właściwą stawkę. Co istotne, miesięcznym wpłatom nie towarzyszą żadne deklaracje – podsumowanie całego roku następuje raz, w zeznaniu rocznym.
Ustawa przewiduje ponadto dwa ułatwienia. Podatnicy o przychodach z poprzedniego roku nieprzekraczających równowartości 200 000 euro mogą wpłacać ryczałt kwartalnie (art. 21 ust. 1a-1b). Poza tym przy najmie prywatnym nie ma obowiązku prowadzenia ewidencji przychodów (art. 15 ust. 3); potwierdzenia przelewów warto jednak zachowywać.
Termin rocznego zeznania wyznacza art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy. PIT-28 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Wykazuje się w nim wysokość uzyskanego przychodu, dokonanych odliczeń oraz należnego ryczałtu. Zeznanie złożone przed 15 lutego uznaje się za złożone w tym dniu.
PIT-28 można złożyć elektronicznie, a wysłanie zeznania zamyka roczny obowiązek rozliczeniowy. Jeżeli podatnik wykryje później błąd lub brak, może złożyć korektę zeznania. Należny podatek i ewentualne odsetki reguluje się zgodnie z przepisami.
Wynajmowane mieszkanie bywa częścią majątku wspólnego. W takim układzie przychody z najmu rozlicza co do zasady każdy z małżonków w swojej części (art. 12 ust. 5-6 ustawy). Ustawa pozwala jednak uprościć te rozliczenia. Małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, mogą złożyć pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.
Oświadczenie składa się naczelnikowi urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca po miesiącu pierwszego przychodu w roku podatkowym. Jeżeli pierwszy przychód wpłynął w grudniu, termin upływa z końcem roku podatkowego (art. 12 ust. 7). Wybór obowiązuje także w latach następnych, dopóki małżonkowie nie zawiadomią o rezygnacji (art. 12 ust. 8a). Oprócz tego jest jeszcze jedna korzyść. Przy takim oświadczeniu limit stawki 8,5% rośnie ze 100 000 zł do 200 000 zł (art. 12 ust. 13).
Opisane zasady obejmują typowy najem prywatny: jedno lub kilka mieszkań wynajmowanych poza działalnością gospodarczą. Bywają jednak sytuacje, w których sama lektura przepisów nie wystarczy. Należą do nich najem wielu lokali na większą skalę oraz współwłasność poza małżeństwem. Podobnie jest przy rozliczaniu opłat za media, zatrzymanej kaucji czy najmie krótkoterminowym. Dlatego rekomendujemy konsultację z doradcą podatkowym.
Warto też pamiętać, że podatek to tylko jeden z obowiązków wynajmującego. Komplet formalności, od weryfikacji najemcy po protokół, zebraliśmy w przewodniku po formalnościach wynajmu. Porządek w rozliczeniach zaczyna się natomiast od dwóch dokumentów: umowy i protokołu. Właścicielom pomagamy w tym w Krakowie od 2015 roku, od ustalenia stawki po komplet formalności przy przekazaniu mieszkania. Zakres obsługi wynajmu opisujemy również na podstronie wynajem nieruchomości.
Stawka wynosi 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie. Od nadwyżki ponad tę kwotę obowiązuje 12,5% (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Wyższa stawka dotyczy zatem wyłącznie nadwyżki, nie całości przychodu.
Nie. Od 2023 roku ryczałt jest jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego. Stosuje się go bowiem z mocy ustawy (art. 9a ust. 6 ustawy o PIT). Wystarczy więc wpłacać podatek w terminach i złożyć roczne zeznanie PIT-28.
Ryczałt za dany miesiąc wpłaca się do 20. dnia następnego miesiąca na mikrorachunek podatkowy, a za grudzień do 20 stycznia następnego roku (art. 21 ust. 1 ustawy). Część podatników może ponadto rozliczać się kwartalnie.
Termin wyznacza art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy. Zeznanie PIT-28 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznanie złożone wcześniej uznaje się za złożone 15 lutego.
Co do zasady każdy z małżonków rozlicza swoją część przychodu. Małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, mogą jednak złożyć pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przez jednego z nich. Limit stawki 8,5% rośnie wtedy u tego małżonka do 200 000 zł (art. 12 ust. 6 i 13 ustawy).
Rozliczenie ryczałtu od najmu prywatnego układa się zatem w prosty rytm. Przychód powstaje w chwili otrzymania czynszu, wpłata podatku przypada do 20. dnia następnego miesiąca, a roczne zeznanie PIT-28 składa się do 30 kwietnia; wykryty później błąd można naprawić korektą zeznania. W sytuacjach wykraczających poza ten standard najlepszym krokiem jest rozmowa z doradcą podatkowym.
Jeśli chcą Państwo powierzyć przygotowanie i wynajem mieszkania biuru, zapraszamy do kontaktu. Mieszkanie można zgłosić przez formularz, a pełny zakres obsługi opisujemy na podstronie wynajem nieruchomości.
Źródła:
Grupa Gamp Sp. z o.o.
ul. Filipa Eisenberga 11/9
31-523 Kraków
© 2026 Wszystkie prawa zastrzeżone | by brandapart.pl
