Obowiązek Posiadania Świadectwa Charakterystyki Energetycznej Przy Wynajmie i Sprzedaży Nieruchomości w Polsce

W dzisiejszych czasach, kiedy kwestie związane z efektywnością energetyczną i ochroną środowiska nabierają coraz większego znaczenia, świadectwo charakterystyki energetycznej staje się nieodzownym elementem przy transakcjach na rynku nieruchomości w Polsce. Dokument ten, choć dla wielu wciąż może wydawać się formalnością, pełni kluczową rolę w informowaniu o zużyciu energii przez budynki, co ma bezpośredni wpływ na koszty eksploatacji oraz komfort użytkowania. Niniejszy artykuł ma na celu przedstawienie kompleksowego przewodnika po obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej przy wynajmie i sprzedaży nieruchomości w Polsce, wyjaśniając aktualne przepisy prawne, cel i zawartość dokumentu, sytuacje, w których jest on wymagany, kto ponosi za niego odpowiedzialność, jakie grożą kary za jego brak, a także jakie korzyści płyną z jego posiadania dla wszystkich uczestników rynku nieruchomości.

Aktualne Przepisy Prawne Regulujące Świadectwa Charakterystyki Energetycznej w Polsce

Obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej w Polsce reguluje przede wszystkim Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków. Warto zaznaczyć, że przepisy te były nowelizowane, a najnowszy tekst jednolity ustawy został opublikowany w Dzienniku Ustaw z 2024 r. poz. 101. Celem tych regulacji jest promowanie budownictwa ekologicznego i efektywnego pod względem energetycznym.

Istotną zmianą było wprowadzenie obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej dla wszystkich budynków, niezależnie od daty ich wybudowania, co nastąpiło 28 kwietnia 2023 roku. Wcześniej istniały pewne wyjątki w zależności od wieku budynku, jednak obecnie ten obowiązek ma charakter niemal powszechny, z kilkoma ściśle określonymi wyłączeniami. Fakt, że przepisy uległy wzmocnieniu i rozszerzeniu w ostatnich latach, podkreśla rosnące znaczenie efektywności energetycznej w obrocie nieruchomościami.

Warto również wspomnieć o roli Ministerstwa Rozwoju i Technologii, które prowadzi rejestr uprawnionych audytorów sporządzających świadectwa charakterystyki energetycznej. Daje to pewność, że dokumenty te są wystawiane przez wykwalifikowanych specjalistów, co zwiększa ich wiarygodność. Co więcej, planowane jest wprowadzenie nowego systemu oznaczania budynków w świadectwach charakterystyki energetycznej, z klasami od A+ (najlepsza) do G (najgorsza), które mają zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2026 roku. Ta przyszła zmiana świadczy o dalszym rozwoju standardów efektywności energetycznej w Polsce.

Co to Jest Świadectwo Charakterystyki Energetycznej i Dlaczego Jest Ważne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest dokumentem, który określa zapotrzebowanie energetyczne budynku lub jego części (np. mieszkania) niezbędne do ogrzewania, wentylacji, klimatyzacji oraz podgrzewania wody użytkowej. Ocenia ono efektywność energetyczną nieruchomości, dostarczając informacji potencjalnym nabywcom lub najemcom o jej energochłonności i potencjalnych kosztach eksploatacji.

Dokument ten jest ważny przez 10 lat od daty jego wystawienia, chyba że w międzyczasie przeprowadzono istotne prace modernizacyjne, które wpłynęły na charakterystykę energetyczną budynku, takie jak wymiana okien czy termomodernizacja. W takim przypadku konieczne jest uzyskanie nowego świadectwa.

Główne cele świadectwa charakterystyki energetycznej są wielorakie:

• Promowanie energooszczędnego budownictwa.
• Zwiększanie świadomości społecznej na temat racjonalnego zużycia energii.
• Ocena jakości użytkowej i wartości rynkowej budynku lub lokalu.
• Umożliwienie uczciwych transakcji sprzedaży i wynajmu poprzez zapewnienie jawności danych dotyczących efektywności energetycznej.
• Zachęcanie do termomodernizacji istniejących budynków.
• Wspieranie celów Unii Europejskiej w zakresie niezależności energetycznej i neutralności klimatycznej.

Posiadanie świadectwa charakterystyki energetycznej ma zatem fundamentalne znaczenie dla przejrzystości rynku nieruchomości, umożliwiając świadome podejmowanie decyzji przez wszystkie zainteresowane strony.

Świadectwo Charakterystyki Energetycznej a Wynajem Nieruchomości: Kiedy Jest Wymagane?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe dla wszystkich umów najmu zawieranych po 28 kwietnia 2023 roku. Wynajmujący ma obowiązek przekazać kopię świadectwa najemcy przy zawarciu umowy najmu. Co istotne, ten wymóg dotyczy również najmu krótkoterminowego, takiego jak wynajem na kilka dni.

Obowiązek ten ma zastosowanie także w sytuacji, gdy przedmiotem najmu jest część nieruchomości, na przykład pojedynczy pokój. W takim przypadku świadectwo charakterystyki energetycznej powinno odnosić się do wynajmowanej części budynku, a niekoniecznie do całości. Nawet przedłużenie umowy najmu poprzez podpisanie aneksu może wiązać się z koniecznością posiadania aktualnego świadectwa.

Istnieją jednak pewne wyjątki, kiedy świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest wymagane przy wynajmie:

• Budynki o powierzchni użytkowej poniżej 50 m².
• Budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.
• Kościoły i inne obiekty religijne.
• Budynki przemysłowe i gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego.¹
• Budynki mieszkalne przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w² roku (np. domki letniskowe).
• Gospodarstwa rolne o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m²·rok).³
• Budynki wykorzystywane jako miejsca kultu i do działalności religijnej.
• Budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m².
• Budynki przeznaczone do gospodarki rolnej.

Świadectwo Charakterystyki Energetycznej a Sprzedaż Nieruchomości: W Jakich Sytuacjach Jest Niezbędne?

Podobnie jak w przypadku wynajmu, ważne świadectwo charakterystyki energetycznej jest wymagane przy każdej sprzedaży budynku lub części budynku (w tym mieszkań) po 28 kwietnia 2023 roku. Sprzedający ma obowiązek przekazać świadectwo kupującemu w momencie podpisania umowy sprzedaży (aktu notarialnego). Fakt ten zostanie odnotowany przez notariusza w akcie notarialnym.

Obowiązek ten dotyczy również sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wyjątki od obowiązku posiadania świadectwa przy sprzedaży są analogiczne do tych obowiązujących przy wynajmie.

Dodatkowo, w przypadku nowych budynków, świadectwo charakterystyki energetycznej jest wymagane do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Jest to istotne powiązanie certyfikatu z początkowym etapem życia budynku, mające na celu zapewnienie jego efektywności energetycznej od samego początku. Należy również pamiętać o obowiązku umieszczania wskaźników charakterystyki energetycznej w każdym ogłoszeniu dotyczącym sprzedaży lub wynajmu nieruchomości. Dzięki temu potencjalni kupujący lub najemcy mają możliwość porównania ofert pod kątem efektywności energetycznej jeszcze przed podjęciem decyzji o obejrzeniu nieruchomości.

Kto Ponosi Odpowiedzialność za Uzyskanie Świadectwa Charakterystyki Energetycznej?

Odpowiedzialność za uzyskanie świadectwa charakterystyki energetycznej spoczywa na właścicielu lub zarządcy budynku w przypadku jego sprzedaży lub wynajmu. W przypadku sprzedaży lub wynajmu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, obowiązek ten spoczywa na osobie zbywającej lub wynajmującej to prawo. Jeśli nieruchomość jest własnością firmy, odpowiedzialność za uzyskanie świadectwa ponosi zarząd spółki.

W przypadku mieszkań w bloku, to właściciel mieszkania, a nie spółdzielnia mieszkaniowa, jest odpowiedzialny za uzyskanie świadectwa dla swojego lokalu. Niemniej jednak, właściciel mieszkania ma prawo zwrócić się do zarządcy budynku lub spółdzielni mieszkaniowej o bezpłatne udostępnienie świadectwa energetycznego dla całego budynku lub dokumentów niezbędnych do sporządzenia świadectwa dla jego lokalu.

Należy podkreślić, że świadectwo nie może być sporządzone przez samego właściciela, zarządcę ani osobę posiadającą spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Musi ono zostać zamówione u certyfikowanego audytora energetycznego.

Jak Czytać Świadectwo Charakterystyki Energetycznej: Zawartość i Interpretacja Wskaźników

Świadectwo charakterystyki energetycznej zawiera szereg istotnych informacji o budynku lub jego części:

• Dane identyfikacyjne budynku (adres, rodzaj, przeznaczenie, rok budowy, powierzchnia użytkowa, liczba kondygnacji itp.).
• Charakterystykę energetyczną budynku.
• Roczne zapotrzebowanie na energię do ogrzewania, wentylacji, klimatyzacji i podgrzewania wody użytkowej.
• Dane o izolacyjności cieplnej przegród budowlanych.
• Szczegółowe wskaźniki energetyczne (EP, EK, EU).
• Zalecenia dotyczące poprawy charakterystyki energetycznej budynku.
• Klasę energetyczną budynku (od A+ do G).
• Informacje o emisji CO₂.
• Procentowy udział energii ze źródeł odnawialnych.

Kluczowymi wskaźnikami, na które warto zwrócić uwagę, są:

• EP (Energia Pierwotna): Określa roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną w kWh/(m²·rok). Uwzględnia nie tylko energię zużytą na miejscu, ale także straty związane z jej wytworzeniem, przetworzeniem i transportem. Im niższa wartość EP, tym bardziej energooszczędny budynek i mniejszy jego negatywny wpływ na środowisko. Wartość EP jest kluczowa przy ocenie ogólnego wpływu budynku na środowisko, ponieważ uwzględnia źródła nieodnawialne i straty energii na każdym etapie.
• EK (Energia Końcowa): Wskazuje ilość energii zużywanej przez użytkowników budynku na ogrzewanie, wentylację, klimatyzację i podgrzewanie wody użytkowej w kWh/(m²·rok). Przedstawia faktyczne zużycie energii, które przekłada się na rachunki. EK bezpośrednio odnosi się do kosztów eksploatacji, które poniesie użytkownik nieruchomości.
• EU (Energia Użytkowa): Jest to teoretyczne zapotrzebowanie na energię potrzebną do utrzymania komfortowych warunków w budynku, nie uwzględniając sprawności systemów grzewczych czy strat przesyłowych, w kWh/(m²·rok). EU koncentruje się na charakterystyce cieplnej budynku i jego izolacji.

Klasa energetyczna budynku (od A+ do G) pozwala na szybką ocenę jego efektywności energetycznej, gdzie A+ oznacza budynek najbardziej energooszczędny, a G najmniej. Niższe wartości wskaźników EP i EK generalnie oznaczają lepszą efektywność energetyczną i potencjalnie niższe koszty eksploatacji.

Konsekwencje Braku Świadectwa Charakterystyki Energetycznej: Kary w Polsce i Krakowie

Niedopełnienie obowiązku przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej w przypadku sprzedaży lub wynajmu nieruchomości może skutkować nałożeniem kary grzywny w wysokości do 5000 zł. Karę tę może nałożyć nadzór budowlany, policja, a nawet gmina.

W Krakowie konsekwencje braku świadectwa mogą być jeszcze bardziej dotkliwe, ponieważ notariusze mogą odmówić podpisania umów sprzedaży lub najmu nieruchomości, które nie posiadają ważnego świadectwa energetycznego. Podkreśla to praktyczną trudność w przeprowadzeniu transakcji bez tego dokumentu w tym mieście.

Warto zaznaczyć, że najemca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa, a wynajmujący ponosi odpowiedzialność nawet jeśli najemca oświadczy, że go nie potrzebuje. Dla wynajmującego zaleca się umieszczenie w umowie najmu klauzuli potwierdzającej przekazanie świadectwa, co może stanowić dowód w przypadku ewentualnej kontroli. Ponadto, fałszowanie świadectwa lub wystawianie go poza centralnym systemem również podlega karom dla audytora.

Dlaczego Warto Posiadać Świadectwo Charakterystyki Energetycznej? Korzyści dla Wynajmujących, Najemców, Sprzedających i Kupujących

Posiadanie świadectwa charakterystyki energetycznej niesie za sobą szereg korzyści dla wszystkich uczestników rynku nieruchomości:

Dla Najemców i Kupujących:

• Informacje o kosztach energii: Świadectwo dostarcza kluczowych informacji o potencjalnych kosztach ogrzewania, chłodzenia i podgrzewania wody, umożliwiając podejmowanie bardziej świadomych decyzji.
• Możliwość porównania: Ułatwia porównanie efektywności energetycznej różnych nieruchomości.
• Negocjacje cenowe: Może stanowić argument przy negocjacjach cen najmu lub sprzedaży.
• Ochrona przed ukrytymi wadami: Zapewnia ochronę przed nieefektywnością energetyczną, która mogłaby generować wysokie koszty eksploatacji.
• Świadomość ekologiczna: Zwiększa świadomość zużycia energii i promuje zachowania oszczędzające energię.
• Dostęp do finansowania: Może być wymagane przy ubieganiu się o niektóre formy finansowania, np. ekologiczne kredyty hipoteczne.

Dla Wynajmujących i Sprzedających:

• Zwiększenie atrakcyjności oferty: Nieruchomości z dobrym świadectwem energetycznym są bardziej atrakcyjne na rynku.
• Argument marketingowy: Efektywność energetyczna może być wykorzystana jako atut przy sprzedaży lub wynajmie.
• Zgodność z prawem: Posiadanie świadectwa pozwala uniknąć kar finansowych za niedopełnienie obowiązku.
• Planowanie modernizacji: Świadectwo może dostarczyć cennych informacji do planowania remontów i modernizacji mających na celu poprawę efektywności energetycznej.
• Potencjalny wzrost wartości nieruchomości: Inwestycje w energooszczędne rozwiązania mogą zwiększyć wartość rynkową nieruchomości.
• Wkład w ochronę środowiska: Przyczynia się do promowania zrównoważonego rozwoju i ochrony środowiska.

Podsumowanie: Kluczowe Aspekty Obowiązku Posiadania Świadectwa Charakterystyki Energetycznej

Podsumowując, obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej przy wynajmie i sprzedaży nieruchomości w Polsce jest powszechny od kwietnia 2023 roku i ma na celu zwiększenie świadomości oraz promowanie efektywności energetycznej w sektorze budownictwa. Dotyczy on większości transakcji, z kilkoma ściśle określonymi wyjątkami. Zarówno wynajmujący, jak i sprzedający ponoszą odpowiedzialność za uzyskanie tego dokumentu od certyfikowanego audytora i przekazanie go odpowiedniej stronie transakcji. Brak świadectwa może skutkować poważnymi konsekwencjami finansowymi, a w niektórych przypadkach, jak w Krakowie, może nawet uniemożliwić zawarcie umowy. Warto jednak pamiętać, że posiadanie świadectwa to nie tylko obowiązek prawny, ale również szereg korzyści dla wszystkich uczestników rynku nieruchomości, przyczyniając się do bardziej transparentnego, efektywnego i ekologicznego obrotu nieruchomościami w Polsce.