Umowa najmu okazjonalnego – co to jest i co powinna zawierać?

Umowa najmu okazjonalnego stanowi specyficzny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego. Został uregulowany w polskim prawie w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W odróżnieniu od standardowej umowy najmu, ten typ umowy charakteryzuje się dodatkowymi wymogami formalnymi oraz zabezpieczeniami prawnymi. Ostatecznie mają na celu przede wszystkim ochronę interesów wynajmującego. Jedną z kluczowych cech umowy najmu okazjonalnego jest fakt, że może być ona zawarta wyłącznie na czas określony. Jednak okres ten nie może przekraczać 10 lat.  

Kto może być stroną umowy najmu okazjonalnego?

Warto podkreślić, że stroną umowy najmu okazjonalnego po stronie wynajmującego może być jedynie osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Przedmiotem takiej umowy jest zawsze lokal mieszkalny, który służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najemcy. Ograniczenie statusu wynajmującego do osób fizycznych nsugeruje, że ustawodawca zamierzał zapewnić dodatkową ochronę mniejszym, indywidualnym właścicielom nieruchomości. To rozróżnienie uzasadnia przyznanie im uproszczonej procedury eksmisji.  

Na jak długo może zostać podpisana umowa najmu okazjonalnego?

Fakt, że umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony, maksymalnie do 10 lat, zapewnia wynajmującemu pewność co do terminu odzyskania posiadania nieruchomości. W przeciwieństwie do standardowych umów najmu umowa okazjonalna ma z góry ustalony koniec trwania. To umożliwia wynajmującemu planowanie przyszłego wykorzystania lokalu. Chociaż nazwa „okazjonalny” sugeruje krótkotrwałość, dopuszczalny 10-letni okres trwania umowy pokazuje, że odnosi się ona raczej do specyficznej formy prawnej umowy najmu z określonymi cechami, a niekoniecznie do zamierzonego krótkiego czasu trwania w każdym przypadku.  

Obowiązkowe elementy umowy najmu okazjonalnego – co musi zawierać?

Umowa najmu okazjonalnego, aby była ważna, musi spełniać określone wymogi formalne i zawierać obligatoryjne elementy. Przede wszystkim, zgodnie z przepisami prawa, musi zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Pisemna forma zmian i aneksów do umowy zapewnia, że obie strony mają jasny zapis uzgodnionych warunków. To zmniejsza ryzyko nieporozumień i sporów i szczególnie istotne w przypadku najmu okazjonalnego ze względu na uproszczoną procedurę eksmisji.  

Kolejnym niezbędnym elementem umowy jest dokładne określenie stron umowy. Powinny zawierać pełne dane osobowe zarówno wynajmującego, jak i najemcy, w tym:

• imię i nazwisko
• adres zamieszkania
• numer PESEL (lub NIP w przypadku przedsiębiorców, choć przedsiębiorcy nie mogą być wynajmującymi w tym typie umowy)
• numer dowodu osobistego
• dane kontaktowe takie jak numer telefonu i adres e-mail.

Precyzyjna identyfikacja stron jest fundamentalna dla pewności prawnej i wykonalności umowy. Szczególnie w kontekście ewentualnych postępowań prawnych.  

Umowa musi również zawierać szczegółowy opis wynajmowanego lokalu. Należy dokładnie określić jego wielkość, liczbę pomieszczeń, dokładny adres, a także opisać stan techniczny lokalu, w tym wszelkie istniejące wady czy uszkodzenia. Do umowy można również załączyć plan lokalu. Dokładny opis nieruchomości minimalizuje ryzyko sporów dotyczących jej stanu na początku i na końcu najmu, co jest kluczowe przy rozliczaniu kaucji zabezpieczającej.  

Niezbędnym elementem jest także określenie wysokości czynszu, terminu oraz formy jego płatności. W umowie można również zawrzeć zasady i warunki ewentualnych podwyżek czynszu. Dodatkowo, należy jasno określić, jakie inne opłaty (np. za media) będą obciążały najemcę. Ważne jest, aby pamiętać, że dodatkowe opłaty mogą obejmować jedynie te, które są niezależne od wynajmującego. Jasne określenie zobowiązań finansowych najemcy, w tym:

• wysokości czynszu
• harmonogramu płatności
• odpowiedzialności za media

To kluczowe dla uniknięcia zaległości płatniczych, które są częstą przyczyną rozwiązania umowy.

Co jeszcze warto wiedzieć przed podpisaniem umowy najmu okazjonalnego?  

Umowa najmu okazjonalnego musi precyzyjnie określać czas jej trwania, który, jak już wspomniano, nie może być dłuższy niż 10 lat. Wyraźne wskazanie daty rozpoczęcia i zakończenia umowy podkreśla jej charakter jako umowy na czas określony. To odróżnia ją od standardowych umów najmu.  

Kolejnym ważnym elementem są warunki wypowiedzenia umowy przez obie strony. W przypadku najmu okazjonalnego, wynajmujący ma większą swobodę w określeniu przyczyn, które mogą stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy. Chociaż przepisy prawa określają pewne podstawy wypowiedzenia umowy najmu, zawarcie dodatkowych warunków w umowie pozwala obu stronom dostosować klauzule dotyczące zakończenia najmu do ich specyficznych potrzeb. Oczywiście w granicach prawa.  

Do umowy najmu okazjonalnego obligatoryjnie muszą zostać dołączone określone załączniki. Pierwszym z nich jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego. To w nim najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu po upływie terminu wskazanego w żądaniu wynajmującego. Koszt sporządzenia takiego aktu notarialnego ponosi najemca. To notarialne oświadczenie jest fundamentem konstrukcji najmu okazjonalnego. Zapewnia wynajmującemu uproszczoną drogę do eksmisji bez konieczności długotrwałego postępowania sądowego. Zgoda najemcy na ten warunek stanowi istotny element odróżniający ten typ umowy.  

Drugim obowiązkowym załącznikiem jest wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji. Ten wymóg ma na celu zapobieżenie sytuacji, w której najemca po eksmisji pozostałby bez dachu nad głową. Mimo, że odpowiedzialność za znalezienie alternatywnego miejsca zamieszkania spoczywa na najemcy.  

Trzecim załącznikiem jest oświadczenie właściciela lokalu wskazanego przez najemcę (lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących. Na żądanie wynajmującego, podpis na tym oświadczeniu może wymagać notarialnego poświadczenia. To dodatkowe zabezpieczenie dla wynajmującego, które ma na celu upewnienie się, że alternatywne miejsce zamieszkania jest realne i że jego właściciel wyraża zgodę na przyjęcie najemcy. Możliwość zażądania notarialnego poświadczenia podpisu jeszcze bardziej wzmacnia tę pewność.  

Jak Krok po Kroku Zawrzeć Umowę Najmu Okazjonalnego? Wymagane Formalności

Proces zawierania umowy najmu okazjonalnego wymaga dopełnienia kilku istotnych formalności. Pierwszym krokiem jest ustalenie wszystkich warunków umowy między wynajmującym a najemcą, takich jak wysokość czynszu, opłat, czas trwania umowy oraz wszelkie inne istotne postanowienia. Następnie należy sporządzić pisemny dokument umowy najmu okazjonalnego, który będzie zawierał wszystkie omówione wcześniej obowiązkowe elementy. Można w tym celu skorzystać z dostępnych wzorów umów.  

Kolejnym etapem jest przygotowanie przez najemcę niezbędnych załączników. Najważniejszym z nich jest uzyskanie aktu notarialnego zawierającego oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Najemca musi również wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji, oraz uzyskać oświadczenie właściciela tego lokalu o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie.  

Po przygotowaniu umowy i załączników, obie strony podpisują umowę najmu okazjonalnego w formie pisemnej. Następnie, w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, wynajmujący ma obowiązek zgłosić fakt zawarcia umowy najmu okazjonalnego do naczelnika urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania wynajmującego. Ten obowiązek zgłoszenia ma na celu zapewnienie transparentności i ułatwienie poboru podatków od dochodów z wynajmu. Niedopełnienie tego obowiązku może skutkować negatywnymi konsekwencjami dla wynajmującego. Na żądanie najemcy, wynajmujący jest zobowiązany przedstawić potwierdzenie dokonania zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Ten przepis chroni najemcę, zapewniając, że wynajmujący dopełnił swoich obowiązków prawnych związanych z umową.  

Umowa Najmu Okazjonalnego – Korzyści dla Wynajmującego w Kontekście Eksmisji

Główną zaletą umowy najmu okazjonalnego z perspektywy wynajmującego jest znacząco uproszczona procedura eksmisji w przypadku, gdy najemca nie chce opuścić lokalu po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy. To uproszczenie jest kluczowym powodem, dla którego wielu wynajmujących decyduje się na tę formę umowy. To znacznie skraca czas i obniża koszty związane z usunięciem nieuczciwego najemcy.  

W przypadku eksmisji na podstawie umowy najmu okazjonalnego, sąd nie orzeka o prawie najemcy do lokalu socjalnego. Co w rezultacie jest standardową procedurą w przypadku zwykłej umowy najmu. To zwolnienie z obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego znacząco przyspiesza proces eksmisji, ponieważ wynajmujący nie musi czekać na wskazanie przez gminę alternatywnego miejsca zamieszkania dla najemcy.  

Dzięki oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego, odzyskanie mieszkania w przypadku najmu okazjonalnego jest możliwe w ciągu kilku tygodni, w przeciwieństwie do miesięcy, które mogą być potrzebne w przypadku standardowej umowy najmu. Ta szybkość i efektywność w odzyskaniu posiadania nieruchomości minimalizują potencjalne straty finansowe wynajmującego wynikające z niezapłaconego czynszu lub niemożności ponownego wynajęcia lokalu.  

Umowa najmu okazjonalnego jest powszechnie uważana za silniejszą prawnie i oferuje wynajmującemu większe bezpieczeństwo przed nieuczciwymi najemcami. Wzmocnione bezpieczeństwo prawne daje wynajmującym większą pewność w zarządzaniu swoimi nieruchomościami i zmniejsza ryzyko długotrwałych sporów z najemcami.  

Prawa i Obowiązki Wynajmującego i Najemcy w Umowie Najmu Okazjonalnego

Z umowy najmu okazjonalnego wynikają określone prawa i obowiązki zarówno dla wynajmującego, jak i dla najemcy.

Obowiązki Wynajmującego:

• Wynajmujący jest zobowiązany do oddania lokalu w stanie umówionym i utrzymywania go w takim stanie przez cały okres trwania umowy najmu.
• Musi zapewnić najemcy spokojne używanie lokalu bez zakłóceń.
• Do obowiązków wynajmującego należy dokonywanie napraw, które go obciążają (z wyjątkiem drobnych napraw, które obciążają najemcę).
• Na żądanie najemcy, wynajmujący musi przedstawić potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.  
   

   
• Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu, wynajmujący ma obowiązek zwrócić kaucję w ciągu miesiąca, po potrąceniu ewentualnych należności.  
   

Prawa Wynajmującego:

• Wynajmujący ma prawo do pobierania czynszu oraz innych opłat dodatkowych zgodnie z warunkami umowy.  
   

   

   
• Może wypowiedzieć umowę w przypadkach określonych w umowie oraz w przepisach prawa.  
   

   

   

   

   
• Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, wynajmujący ma prawo żądać od najemcy opróżnienia lokalu.  
   
• W przypadku braku dobrowolnego opuszczenia lokalu przez najemcę, wynajmujący może skierować sprawę do komornika w celu przeprowadzenia eksmisji na podstawie notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji.  
   

   

Obowiązki Najemcy:

• Najemca jest zobowiązany do terminowego płacenia czynszu oraz innych ustalonych opłat.  
   

   
• Musi używać lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem oraz warunkami umowy.
• Do jego obowiązków należy dbanie o lokal i jego wyposażenie.  
   

   
• Najemca jest zobowiązany do dokonywania drobnych napraw obciążających go zgodnie z przepisami prawa.
• Powinien niezwłocznie informować wynajmującego o wszelkich uszkodzeniach lub awariach w lokalu.
• Jednym z kluczowych obowiązków najemcy w przypadku umowy najmu okazjonalnego jest wskazanie innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać w przypadku eksmisji, oraz przedstawienie oświadczenia właściciela tego lokalu o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie.  
   

   

   
• W sytuacji utraty możliwości zamieszkania we wskazanym lokalu zastępczym, najemca ma obowiązek w ciągu 21 dni wskazać inny lokal i przedstawić stosowne oświadczenie.  
   

   

   
• Po zakończeniu umowy najmu, najemca jest zobowiązany do opróżnienia i wydania lokalu wynajmującemu.  
   

Prawa Najemcy:

• Najemca ma prawo do spokojnego używania wynajmowanego lokalu.
• Może żądać od wynajmującego dokonania napraw, które obciążają wynajmującego.
• Po zakończeniu umowy i opróżnieniu lokalu, najemca ma prawo do zwrotu kaucji, po potrąceniu ewentualnych należności.  
   
• Ma prawo żądać od wynajmującego przedstawienia potwierdzenia zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.  
   

   

Obowiązek najemcy dotyczący wskazania alternatywnego adresu zamieszkania oraz uzyskania zgody właściciela tego lokalu jest szczególnym wymogiem charakterystycznym dla tego typu umowy. Niedopełnienie obowiązku utrzymania aktualności tych informacji może skutkować wypowiedzeniem umowy przez wynajmującego.  

Zasady i warunki wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego przez obie strony

Umowa najmu okazjonalnego ulega wygaśnięciu z upływem czasu, na jaki została zawarta. Może również zostać rozwiązana przed tym terminem w wyniku wypowiedzenia przez jedną ze stron.   

Żądanie Opróżnienia Lokalu:

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca nie opuści dobrowolnie lokalu, wynajmujący doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu. Żądanie to musi być opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem wynajmującego. Żądanie opróżnienia lokalu powinno zawierać:

• oznaczenie wynajmującego i najemcy
• wskazanie umowy najmu okazjonalnego
• przyczyny ustania stosunku prawnego, a także termin, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opuścić lokal.

Termin ten nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy.  

Wniosek do Sądu o Nadanie Klauzuli Wykonalności:

Jeżeli najemca nadal nie opuści lokalu po upływie terminu wskazanego w żądaniu, wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji. Dlatego do wniosku należy dołączyć:

• żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy
• dokument potwierdzający tytuł prawny wynajmującego do lokalu
• potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.  

Postępowanie Egzekucyjne:

Po uzyskaniu klauzuli wykonalności, wynajmujący kieruje sprawę do komornika. Ten przeprowadza postępowanie egzekucyjne. Jej celem jest eksmisja najemcy z lokalu. Fakt, że podpis wynajmującego na żądaniu opróżnienia lokalu musi być urzędowo poświadczony, nadaje temu dokumentowi dodatkową moc prawną. To ważne w dalszym procesie eksmisji.  

Podsumowanie: Bezpieczny Wynajem z Umową Najmu Okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego stanowi skuteczne narzędzie prawne. W rezultacie zapewnia wynajmującym większe bezpieczeństwo i kontrolę nad wynajmowaną nieruchomością. Szczególnie w kontekście ewentualnej eksmisji. Dzięki dodatkowym formalnościom ryzyko problemów z najemcą jest znacznie mniejsze. Aby egzekucja odbyła się w trybie okazjonalnym musisz pamiętać o załącznikach:

• notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji
• procedura odzyskania lokalu.

Prawidłowe sporządzenie umowy i dołączenie wszystkich wymaganych załączników jest kluczowe dla jej ważności i skuteczności. Chociaż umowa najmu okazjonalnego jest korzystna przede wszystkim dla wynajmujących, to nie oznacza, że jest mniej korzystna dla rzetelnych najemców. Zapewnia ona stabilne warunki najmu i chroni przed nieuzasadnionym wypowiedzeniem umowy przez wynajmującego.

Przed zawarciem umowy najmu okazjonalnego, zarówno wynajmujący, jak i najemca powinni dokładnie zapoznać się z obowiązującymi przepisami prawa oraz z treścią samej umowy. To pozwoli im w pełni zrozumieć swoje prawa i obowiązki.