Czas trwania umowy najmu to okres, na jaki właściciel oddaje mieszkanie najemcy: oznaczony, czyli zamknięty konkretną datą, albo nieoznaczony, czyli bezterminowy. Wybór przesądza o tym, jak umowa się kończy. Przy lokalu mieszkalnym o zakończeniu decydują dwa przepisy szczególne: trzymiesięczny termin wypowiedzenia z art. 688 Kodeksu cywilnego oraz zamknięty katalog przyczyn wypowiedzenia po stronie właściciela z ustawy o ochronie praw lokatorów.
Pytanie „na ile podpisać” pada u nas częściej niż pytanie o stawkę, a odpowiedź wynika z planu wobec mieszkania, nie z samego przepisu. Pokazujemy trzy sytuacje właściciela i termin dopasowany do każdej z nich, a przy każdej podstawę, która ją rozstrzyga.
Umowa na czas oznaczony kończy się z datą wpisaną w jej treści, a bezterminowa trwa do wypowiedzenia.
Przy mieszkaniu obowiązuje inny termin niż przy najmie rzeczy. Najem lokalu zawarty na czas nieoznaczony, przy czynszu płatnym miesięcznie, wypowiada się najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 Kodeksu cywilnego). Ogólny termin miesięczny z art. 673 § 2 dotyczy najmu rzeczy, nie lokalu.
Po stronie właściciela dochodzi drugie ograniczenie. Właściciel wypowiada najem mieszkania tylko z przyczyn wskazanych w ustawie, na piśmie pod rygorem nieważności i z podaniem tej przyczyny (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Sam upływ terminu wypowiedzenia nie wystarcza.
Umowę na czas oznaczony wypowiada się co do zasady w wypadkach określonych w jej treści (art. 673 § 3), a obok tego najemca może ją wypowiedzieć bez zachowania terminów przy wadach uniemożliwiających umówione używanie lokalu (art. 664 § 2) albo zagrażających zdrowiu (art. 682).
Właściciel, który traktuje mieszkanie jako lokatę na lata, potrzebuje ciągłości. Proponujemy zatem umowę na czas oznaczony, zwykle roczną, z ustalonym trybem przedłużenia: daje przewidywalny przychód i znany termin rozmowy o stawce, którą ustalamy na tle rynku, co opisuje kompendium najmu długoterminowego.
Osobno redagujemy zasady zmiany czynszu, bo zależą od rodzaju umowy. Przy najmie na zasadach ogólnych właściciel wypowiada dotychczasową wysokość czynszu na piśmie pod rygorem nieważności, z terminem trzech miesięcy (art. 8a ust. 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów). Przy najmie okazjonalnym czynsz podnosi się wyłącznie zgodnie z warunkami zapisanymi w umowie (art. 19c ust. 2), więc bez takiej klauzuli podwyżki nie będzie.
Część właścicieli wie, że za rok albo dwa mieszkanie zmieni przeznaczenie, więc krótszy okres oznaczony bywa czytelny dla obu stron. Pilnujemy daty zakończenia: jeżeli najemca nadal używa lokalu za zgodą właściciela, najem poczytuje się w razie wątpliwości za przedłużony na czas nieoznaczony (art. 674).
Przy planowanej sprzedaży istotny jest jeszcze jeden przepis. Kupujący mieszkanie wstępuje w stosunek najmu na miejsce sprzedającego, ale przy lokalu mieszkalnym już objętym przez najemcę nie wypowie umowy z samego faktu zakupu – przepisów o wypowiedzeniu przez nabywcę nie stosuje się wtedy w ogóle (art. 692 Kodeksu cywilnego). Kupujący przejmuje zatem umowę taką, jaka jest.
Lokal w pobliżu uczelni pracuje w kalendarzu zajęć. Umowa obejmuje tu zwykle dwanaście miesięcy od września albo października, a terminy krótsze, ograniczone do samego roku akademickiego, zostawiają dwa miesiące bez przychodu. Sezonowość tej grupy pokazuje ogólnopolskie badanie ankietowe Centrum AMRON „Studenci na rynku nieruchomości 2025”: wrzesień jako miesiąc zawarcia umowy wskazało 40% ankietowanych studentów, którzy taką umowę zawarli. To dane o studentach w skali kraju, nie o całym rynku krakowskim.
Różnice między grupami najemców zebraliśmy w porównaniu najmu studenckiego i rodzinnego, a przygotowanie lokalu w poradniku o mieszkaniu pod najem studencki.
Wypadki uprawniające do wcześniejszego zakończenia umowy terminowej muszą znaleźć się w jej treści przy podpisywaniu, bo zapis dodany później wiąże wyłącznie za zgodą najemcy. Podstawy ustawowe działają obok nich, niezależnie od treści umowy. Standardowo porządkujemy pięć spraw.
Protokół zdawczo-odbiorczy sporządzamy przy przekazaniu kluczy. Rozliczenie kaucji opisuje wpis o kaucji i protokole, a komplet dokumentów poradnik o formalnościach.
Osobną konstrukcją jest najem okazjonalny. Zawiera go właściciel, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w wynajmie lokali, na czas oznaczony nie dłuższy niż dziesięć lat (art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Szczegóły zebraliśmy we wpisie o umowie najmu okazjonalnego.
Termin zakończenia umowy ma również wartość handlową, bo każdy tydzień szukania najemcy to koszt pustostanu. Według Indeksu Najmu Znajdź Najem mediana ofertowego czynszu w Krakowie wyniosła w sierpniu 2026 roku 2 600 zł przy 20 968 aktywnych ofertach, więc pusty miesiąc oznacza przy tej stawce około 2 600 zł nieuzyskanego przychodu brutto. Datę zakończenia wyznaczamy razem z właścicielem, a sam sezon opisuje wpis o wrześniu na krakowskim rynku najmu.
Na krakowskim rynku nieruchomości działamy od 2015 roku. Rozmowę zaczynamy od pytania o plany właściciela wobec mieszkania, bo od nich zależy, na jak długo proponujemy umowę na czas oznaczony. Następnie redagujemy zapisy o wypowiedzeniu, przedłużeniu i zmianie czynszu, prowadzimy prezentacje i weryfikujemy kandydatów. Pełny zakres opisujemy na podstronie wynajem nieruchomości.
Termin wynika z planu właściciela. Przy najmie traktowanym jako lokata na lata proponujemy umowę roczną z trybem przedłużenia, a przy planowanej sprzedaży okres krótszy, dopasowany do znanej daty. Przy lokalu wynajmowanym studentom proponujemy cykl dwunastu miesięcy od września albo października: wrzesień jako miesiąc zawarcia umowy wskazało 40% ankietowanych studentów w ogólnopolskim badaniu Centrum AMRON.
Przy czynszu płatnym miesięcznie umowę bezterminową dotyczącą lokalu wypowiada się najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 Kodeksu cywilnego). Właściciel musi przy tym wskazać jedną z ustawowych przyczyn wypowiedzenia i zachować formę pisemną pod rygorem nieważności (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Tak, ale co do zasady tylko w wypadkach określonych w samej umowie, dlatego ich katalog ustalamy przy podpisywaniu (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego). Niezależnie od zapisów umowy najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, gdy wady uniemożliwiają umówione używanie lokalu (art. 664 § 2) albo gdy zagrażają zdrowiu (art. 682).
Przy lokalu mieszkalnym, który najemca już objął, nie. Przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę nie stosuje się wtedy w ogóle (art. 692 Kodeksu cywilnego), a nabywca wstępuje w umowę na miejsce sprzedającego. Uprawnienie z art. 678 § 1 pozostaje aktualne dla lokali niemieszkalnych oraz dla lokalu jeszcze nieobjętego przez najemcę.
Decyduje zgoda właściciela. Jeżeli najemca nadal używa lokalu za jego zgodą, najem poczytuje się w razie wątpliwości za przedłużony na czas nieoznaczony (art. 674), a umowa traci zamkniętą datę zakończenia i kończy się wypowiedzeniem.
Kodeks cywilny wymaga formy pisemnej dla najmu nieruchomości na czas dłuższy niż rok. Brak tej formy nie powoduje nieważności umowy, lecz poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660), czyli wypowiadalną mimo dłuższego terminu uzgodnionego ustnie.
Czas trwania umowy najmu wynika z planu właściciela, a nie ze zwyczaju: stabilny najem obsługuje umowa roczna z trybem przedłużenia, plan sprzedaży okres krótszy, a mieszkanie studenckie cykl dwunastu miesięcy od września. O sposobie zakończenia przesądzają przy mieszkaniu dwa przepisy szczególne: trzymiesięczny termin wypowiedzenia najmu bezterminowego z art. 688 Kodeksu cywilnego oraz zamknięty katalog przyczyn wypowiedzenia po stronie właściciela z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Jeśli zechcą Państwo powierzyć przygotowanie umowy i wynajem mieszkania biuru, zapraszamy do kontaktu przez formularz.
Źródła:
Grupa Gamp Sp. z o.o.
ul. Filipa Eisenberga 11/9
31-523 Kraków
© 2026 Wszystkie prawa zastrzeżone | by brandapart.pl
