Jawność cen mieszkań: co ustawa zmieniła na stronach inwestycji deweloperskich

Jawność cen mieszkań obowiązuje od 11 lipca 2025 roku. Nowelizacja ustawy deweloperskiej (Dz.U. 2025 poz. 758) zobowiązuje dewelopera do prowadzenia strony internetowej, na której publikuje ceny każdego oferowanego lokalu – stawkę za metr kwadratowy i cenę całkowitą brutto – wraz z pełną historią ich zmian od dnia rozpoczęcia sprzedaży. Jawne muszą być również ceny miejsc postojowych, komórek lokatorskich i innych świadczeń pieniężnych. Nadzór sprawuje Prezes UOKiK, a za naruszenie obowiązków grozi kara do 10% rocznego obrotu. Strona inwestycji przestała więc być wyborem marketingowym – stała się obowiązkiem prawnym.

Jeszcze niedawno pytanie brzmiało: czy inwestycji deweloperskiej opłaca się własna strona internetowa. Ustawodawca rozstrzygnął je za rynek. Od lipca 2025 roku deweloper prowadzący sprzedaż musi utrzymywać serwis z jawnymi cenami wszystkich lokali. W tym artykule porządkujemy, co dokładnie nakazuje ustawa, co zmieniło się w praktyce sprzedaży i dlaczego ustawowe minimum to wciąż za mało, by strona inwestycji naprawdę sprzedawała. Piszemy z perspektywy biura, które prowadzi obsługę sprzedaży inwestycji deweloperskich w Krakowie.

Co dokładnie nakazuje ustawa o jawności cen

Nowelizacja z 21 maja 2025 roku, potocznie nazywana ustawą o jawności cen, weszła w życie 11 lipca 2025 roku. Deweloper prowadzący sprzedaż ma od tego dnia obowiązek publikować na stronie internetowej:

• cenę każdego oferowanego lokalu – zarówno stawkę za metr kwadratowy, jak i cenę całkowitą, zawsze w kwotach brutto
• historię zmian cen – każda zmiana musi być odnotowana z datą, a wcześniejsze wartości pozostają widoczne od dnia rozpoczęcia sprzedaży
• ceny pomieszczeń przynależnych – przede wszystkim miejsc postojowych i komórek lokatorskich
• inne świadczenia pieniężne, które nabywca miałby ponieść w związku z zakupem

Adres strony musi się ponadto znaleźć w materiałach reklamowych i ogłoszeniach dotyczących inwestycji. Dane o cenach trafiają również do publicznego zbioru na portalu dane.gov.pl, gdzie każdy może je porównywać między inwestycjami.

Obowiązek objął inwestycje wprowadzane do sprzedaży od 11 lipca 2025 roku, a projekty rozpoczęte wcześniej miały dwa miesiące na dostosowanie stron. Dziś dotyczy więc w praktyce całego rynku pierwotnego.

Sankcje: UOKiK i prawo nabywcy do najkorzystniejszej ceny

Za przestrzeganie nowych obowiązków odpowiada Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Brak cen na stronie, ich nieaktualność albo rozbieżność z informacjami podawanymi klientom traktowane są jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów. Grozi za to kara pieniężna do 10% obrotu osiągniętego w roku poprzednim.

Jest też sankcja, która działa bez udziału urzędu. Jeżeli cena na stronie różni się od ceny proponowanej przy zawarciu umowy, nabywca może żądać zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej. Błąd w aktualizacji serwisu przekłada się więc wprost na wynik finansowy projektu. To mocny argument, by prowadzenie strony traktować jako element procesu sprzedaży, a nie jednorazowe zlecenie graficzne.

Co jawność cen zmieniła w praktyce sprzedaży

Z perspektywy kupującego zmiana jest prosta: cennik przestał być informacją „dostępną w biurze sprzedaży”. Kupujący porównuje dziś ceny inwestycji z domu, razem z historią ich zmian. Widzi, czy projekt drożeje, i w jakim tempie.

Z perspektywy dewelopera zmieniło się więcej:

• Polityka cenowa stała się publiczna. Każda korekta stawki jest widoczna dla klientów i konkurencji. Tym większe znaczenie ma przemyślana polityka cenowa od pierwszego dnia sprzedaży – chaotyczne ruchy cen zostają w historii na zawsze.
• Strona wymaga codziennej dyscypliny. Statusy i ceny muszą odpowiadać stanowi rzeczywistemu, a rozbieżności kosztują. Ktoś musi ten obowiązek realnie prowadzić.
• Przejrzystość przestała wyróżniać, zaczęła obowiązywać. Skoro ceny publikują wszyscy, o przewadze decyduje to, co strona oferuje ponad ustawowe minimum.

Warto dodać, że część rozwiązań, które ustawa uczyniła obowiązkowymi, dobre strony inwestycji stosowały wcześniej z własnego wyboru. Publiczna lista lokali ze statusami działa na przykład na stronie obsługiwanej przez nas inwestycji Kameralna Koszykarska – jej opis przypadku opublikowaliśmy w zeszłym tygodniu.

Ustawowe minimum to nie jest strona, która sprzedaje

Ustawa mówi, co na stronie być musi. Nie mówi natomiast, co sprawia, że kupujący po wizycie na stronie umawia się na rozmowę. W naszej praktyce o decyzji pracują przede wszystkim:

• Opowieść o lokalizacji – kupujący nie kupuje współrzędnych, tylko codzienne życie: park za rogiem, dojazd, sklepy, szkoły
• Parametry mieszkań podane wprost – metraże, układy i wyróżniki projektu dostępne bez klikania w PDF-y
• Wizualizacje i materiały wideo – wnętrza, bryła osiedla, nagrania z placu budowy zestawione z modelem 3D
• Jawny harmonogram realizacji – kupujący od razu wie, na jakim etapie jest projekt i kiedy planowane jest zakończenie
• Dedykowany kontakt sprzedażowy – osobny numer telefonu, pod którym rozmowę prowadzi osoba znająca projekt, a nie ogólna infolinia

Ustawowa tabela cen odpowiada na pytanie „ile”. Reszta serwisu musi odpowiedzieć na pytanie „dlaczego właśnie tu”. Dopiero razem tworzą stronę, która pełni funkcję pierwszego biura sprzedaży.

Kto powinien prowadzić stronę inwestycji po zmianach

Deweloper ma w praktyce trzy drogi: zlecić serwis agencji interaktywnej, zbudować go własnymi siłami albo powierzyć biuru, które prowadzi sprzedaż inwestycji. Po wejściu ustawy w życie trzecia droga zyskała dodatkowy argument. Ceny i statusy lokali zmieniają się tam, gdzie toczy się sprzedaż – a więc najbliżej aktualnych danych jest zespół, który tę sprzedaż prowadzi. Strona aktualizowana przez dział sprzedaży to mniejsze ryzyko rozbieżności, za które płaci deweloper.

W naszym modelu współpracy wykonanie i utrzymanie dedykowanej strony inwestycji mieści się w fazie przygotowania materiałów reklamowych. Zgodnie z zasadą success fee materiały przygotowujemy z własnych środków, a wynagrodzenie pojawia się przy podpisanych umowach deweloperskich. Dlaczego deweloperzy wybierają taki model, opisaliśmy szerzej w artykule o zewnętrznym dziale sprzedaży.

Najczęstsze pytania o jawność cen mieszkań

Od kiedy obowiązuje jawność cen mieszkań?

Od 11 lipca 2025 roku. Nowelizacja ustawy deweloperskiej z 21 maja 2025 roku (Dz.U. 2025 poz. 758) objęła inwestycje wprowadzane do sprzedaży od tego dnia. Projekty ze sprzedażą rozpoczętą wcześniej miały natomiast dwa miesiące na dostosowanie swoich stron.

Jakie ceny musi publikować deweloper na stronie inwestycji?

Cenę każdego oferowanego lokalu: stawkę za metr kwadratowy i cenę całkowitą, w kwotach brutto. Do tego dochodzą ceny pomieszczeń przynależnych, takich jak miejsca postojowe i komórki lokatorskie, oraz innych świadczeń pieniężnych związanych z zakupem. Widoczna musi być również historia zmian cen z datami, licząc od dnia rozpoczęcia sprzedaży.

Co grozi deweloperowi za brak jawnych cen na stronie?

Naruszenie obowiązków traktowane jest jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów. Prezes UOKiK może nałożyć karę do 10% obrotu z poprzedniego roku. Niezależnie od tego, przy rozbieżności między ceną na stronie a ceną przy umowie nabywca może żądać zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej.

Czy jawność cen dotyczy także miejsc postojowych i komórek?

Tak. Jawne muszą być ceny wszystkiego, co deweloper oferuje nabywcy w ramach inwestycji – lokali, pomieszczeń przynależnych oraz pozostałych świadczeń pieniężnych, które nabywca miałby ponieść.

Czy ustawowa tabela cen wystarczy jako strona inwestycji?

Nie. Sama tabela cen nie wystarcza nawet formalnie. Ustawa wymaga także udostępnienia części ogólnej prospektu informacyjnego, danych adresowych i kontaktowych, adresu miejsca prowadzenia sprzedaży, lokalizacji przedsięwzięcia oraz historii zmian cen i innych wymaganych świadczeń pieniężnych. Tabela może być centralnym elementem strony, ale nie wyczerpuje ustawowych obowiązków.

Kto aktualizuje ceny na stronie inwestycji?

Ustawa nie przesądza, kto technicznie prowadzi serwis – odpowiedzialność zawsze ponosi deweloper. W praktyce najbezpieczniej, gdy stroną zarządza zespół prowadzący sprzedaż, bo to on pierwszy wie o każdej zmianie ceny i statusu lokalu. W naszym modelu obsługi robimy to w ramach utrzymania dedykowanej strony inwestycji.

Podsumowanie

Jawność cen mieszkań zmieniła status strony internetowej inwestycji: z narzędzia marketingowego stała się obowiązkiem prawnym z realnymi sankcjami. Deweloper musi dziś publikować ceny lokali i pomieszczeń przynależnych wraz z historią zmian, a za rozbieżności odpowiada finansowo. Jednocześnie ustawowe minimum nie wystarczy, by strona sprzedawała – o tym decydują lokalizacja opowiedziana językiem korzyści, jawne parametry, wizualizacje, harmonogram i dedykowany kontakt. Najbezpieczniej i najskuteczniej działa serwis prowadzony przez zespół odpowiedzialny za sprzedaż, bo tam informacje o cenach i statusach są zawsze z pierwszej ręki.

Planują Państwo sprzedaż inwestycji w nowych realiach prawnych? Zapraszamy do rozmowy o pełnej infrastrukturze sprzedaży – dział współpracy z deweloperami: +48 12 312 5337. Szczegóły procesu opisujemy na podstronie dla deweloperów.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2025 poz. 758) – isap.sejm.gov.pl (dostęp: lipiec 2026)
• Omówienie obowiązków deweloperów – prawo.pl, rynekpierwotny.pl (dostęp: lipiec 2026)
• Zakres fazy materiałów reklamowych (w tym wykonanie oraz utrzymanie dedykowanej strony www inwestycji) – gamp-krakow.pl/dla-deweloperow/