Sprzedaż mieszkania z najemcą to transakcja, w której lokal zmienia właściciela, a umowa najmu trwa dalej. Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy, a przy lokalu mieszkalnym, który najemca już objął, nie może wypowiedzieć umowy z samego faktu zakupu (art. 692). Rozwiązanie najmu przed sprzedażą nie jest zatem warunkiem podpisania aktu notarialnego.
Właściciel wynajmujący mieszkanie zwykle zaczyna rozmowę o sprzedaży od pytania, czy najpierw trzeba rozstać się z najemcą. Nie trzeba, ponieważ prawo przewiduje taką sytuację wprost. Trwająca umowa bywa wręcz argumentem za zakupem, a nie przeciw niemu.
Sprzedaż mieszkania z najemcą różni się od zwykłej transakcji pod jednym względem: trzeba pogodzić interesy trzech stron, a nie dwóch.
Sprzedający chce zamknąć inwestycję i odzyskać kapitał, ale obawia się, że trwający najem zniechęci kupujących albo obniży cenę.
Kupujący inwestor pyta o stawkę czynszu, termin umowy i historię wpłat. Lokal z trwającą umową skraca zwykle drogę do pierwszego czynszu, bo nie wymaga szukania najemcy od zera. Ile kosztuje przerwa w najmie, policzyliśmy we wpisie o koszcie pustostanu. Sama umowa nie jest jednak gwarancją przychodu: najemca może ją wypowiedzieć na warunkach w niej zapisanych. Dlatego umowę, aneksy i historię wpłat czytamy razem z kupującym przed transakcją.
Najemca ma umowę i chce wiedzieć, co dzieje się z mieszkaniem. Jego pozycja wynika z przepisów, nie z uprzejmości pozostałych stron.
| Strona | Główne pytanie | Co porządkujemy po naszej stronie |
|---|---|---|
| Sprzedający | Czy muszę zakończyć najem przed sprzedażą? | podstawa prawna, treść umowy, kalendarz prezentacji |
| Kupujący inwestor | Co przejmuję razem z lokalem? | komplet dokumentów najmu i rozliczeń |
| Najemca | Co zmienia się dla mnie? | informacja o zmianie właściciela, terminy wizyt |
Punktem wyjścia jest art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego: w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Umowa najmu nie wygasa więc z chwilą podpisania aktu notarialnego, a kupujący staje się wynajmującym.
Ten sam przepis daje nabywcy prawo wypowiedzenia najmu z zachowaniem ustawowych terminów, ale przy mieszkaniu to uprawnienie zwykle nie powstaje. Przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę nie stosuje się bowiem do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu (art. 692 Kodeksu cywilnego). Kupujący mieszkanie z najemcą przejmuje zatem umowę taką, jaka jest, a kończy ją tylko na zasadach opisanych w następnej sekcji.
Warunki z art. 678 § 2, czyli czas oznaczony, forma pisemna z datą pewną i wydanie lokalu, mają znaczenie tylko tam, gdzie nabywcy takie prawo przysługuje: przy lokalach niemieszkalnych oraz przy mieszkaniu, którego najemca jeszcze nie objął.
Data pewna to urzędowe poświadczenie daty czynności, skuteczne także wobec osób trzecich. Nadaje ją między innymi dokument urzędowy, wzmianka notariusza, organu państwowego albo organu jednostki samorządu terytorialnego oraz kwalifikowany elektroniczny znacznik czasu (art. 81 Kodeksu cywilnego). Sama data wpisana przez strony takiego skutku nie wywołuje.
W sytuacjach, w których wypowiedzenie przez nabywcę jest dopuszczalne, Kodeks cywilny chroni najemcę: jeżeli zwraca on lokal wcześniej wskutek takiego wypowiedzenia, może żądać naprawienia szkody od sprzedającego (art. 679 § 1 Kodeksu cywilnego).
Przy lokalu mieszkalnym obowiązuje ponadto ustawa o ochronie praw lokatorów. Nazywa ona właścicielem także osobę, którą łączy z lokatorem stosunek prawny uprawniający do używania lokalu (art. 2 ust. 1). Kupujący wchodzi więc w tę rolę z chwilą nabycia własności.
Wypowiedzenie umowy przez właściciela może nastąpić tylko z przyczyn wymienionych w ustawie. Wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności i wskazania przyczyny (art. 11 ust. 1). Wypowiedzenie z zamiarem zamieszkania przez nowego właściciela wiąże się z długimi terminami. Pół roku obowiązuje wtedy, gdy właściciel dostarcza lokal zamienny albo gdy lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny (art. 11 ust. 4). Bez takiego lokalu termin wynosi trzy lata (art. 11 ust. 5).
Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest z definicji na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Wymaga również formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 1 i 6 ustawy o ochronie praw lokatorów). Sama konstrukcja tej umowy przesądza zatem o czasie oznaczonym i o formie pisemnej. O dacie pewnej i o wydaniu lokalu rozstrzygają natomiast treść konkretnej umowy oraz stan faktyczny.
Przepis art. 19e tej samej ustawy wyłącza większość ochrony lokatorskiej, w tym termin półroczny i trzyletni. Warunkiem jest zgłoszenie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego (art. 19b ust. 1). Osobną kwestią zostaje data pewna. Nadaje ją poświadczenie notarialne albo kwalifikowany elektroniczny znacznik czasu. Czy nadaje ją samo zgłoszenie do urzędu skarbowego, jest kwestią wykładni, dlatego ocenę zostawiamy prawnikowi.
Na krakowskim rynku nieruchomości działamy od 2015 roku. Prowadzimy sprzedaż i obsługę wynajmu, dlatego taka transakcja mieści się w obu obszarach naszej pracy.
Przygotowanie oferty. Czytamy umowę najmu z aneksami, sprawdzamy stan prawny lokalu i na podstawie danych transakcyjnych oraz ofertowych pomagamy ustalić cenę ofertową. Ogłoszenie kierujemy przede wszystkim do inwestorów, dla których punktem odniesienia jest krakowski rynek najmu.
Prezentacje. Terminy uzgadniamy z najemcą z wyprzedzeniem i grupujemy w bloki, żeby wizyt było mniej. Zdjęcia i opis przygotowujemy w porozumieniu z nim.
Komplet dokumentów. Kupujący otrzymuje umowę najmu z aneksami, protokół zdawczo-odbiorczy, potwierdzenie wpłaty kaucji oraz rozliczenie czynszu i opłat administracyjnych. Pozostałe dokumenty do aktu notarialnego zbieramy razem z właścicielem. Trwający najem opisujemy również w umowie przedwstępnej, razem z terminem jego zakończenia.
Rozmowa z najemcą. Informujemy o planowanej sprzedaży, wyjaśniamy, co się zmienia, i ustalamy sposób kontaktu na czas prezentacji. Umowa najmu obowiązuje na dotychczasowych warunkach; formalności przy wynajmie opisaliśmy osobno.
Negocjacje. Oczekiwania sprzedającego i kupującego zestawiamy ze sobą tak, aby kompromis był możliwy do przyjęcia dla obu stron. Zasady opisaliśmy w tekście o negocjowaniu ceny.
Wybór zależy od adresata oferty oraz od warunków, na jakich trwa najem.
Sprzedaż z najemcą proponujemy, gdy umowa ma formę pisemną, czynsz wpływa terminowo, a lokal ma parametry typowe dla zakupu inwestycyjnego: niewielki metraż, dobry dojazd komunikacją miejską i stawkę zbliżoną do rynkowej.
Zakończenie umowy przed wystawieniem oferty rozważamy w trzech sytuacjach: gdy oferta jest kierowana do kupujących na własne potrzeby, gdy stawka czynszu wyraźnie odbiega od rynkowej i gdy mieszkanie wymaga prac niemożliwych do wykonania w zamieszkanym lokalu.
Tak. Przepis art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Umowa najmu trwa więc dalej, a kupujący przejmuje rolę wynajmującego wraz z jego prawami i obowiązkami. Zakończenie najmu nie jest warunkiem podpisania aktu notarialnego.
Przy mieszkaniu, które najemca już objął, samo nabycie własności takiego prawa nie daje: przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę nie stosuje się do lokali mieszkalnych (art. 692 Kodeksu cywilnego). Nowy właściciel wypowie umowę wyłącznie z przyczyn wskazanych w ustawie, na piśmie pod rygorem nieważności i ze wskazaniem przyczyny (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Datą pewną nazywamy urzędowe poświadczenie daty czynności, skuteczne również wobec osób trzecich. Przypadki, w których czynność ją uzyskuje, wymienia art. 81 Kodeksu cywilnego: między innymi dokument urzędowy, wzmianka notariusza albo organu, a także kwalifikowany elektroniczny znacznik czasu.
Zgoda najemcy nie jest warunkiem sprzedaży. Kodeks cywilny nie uzależnia zbycia lokalu od stanowiska najemcy, ponieważ umowa najmu przechodzi na nabywcę z mocy prawa. Najemcę informujemy jednak o planowanej transakcji i uzgadniamy z nim terminy prezentacji oraz sposób bieżącego kontaktu.
Kupujący przejmuje umowę najmu wraz z aneksami, kaucję oraz bieżące rozliczenia. Przekazujemy mu protokół zdawczo-odbiorczy, potwierdzenie wpłaty kaucji i zestawienie czynszu oraz opłat administracyjnych, więc wie, do kiedy trwa umowa i jakie rozliczenia pozostają otwarte.
Przepis art. 679 § 1 Kodeksu cywilnego daje najemcy roszczenie do zbywcy o naprawienie szkody, gdy zwraca lokal wcześniej, niż przewidywała umowa, ponieważ nabywca złożył wypowiedzenie. Przy mieszkaniu objętym przez najemcę taka sytuacja co do zasady nie wystąpi, bo nabywca tego uprawnienia nie ma (art. 692).
Częściowo. Nabywca i w tym przypadku wstępuje w stosunek najmu, a art. 692 Kodeksu cywilnego pozostaje aktualny, bo dotyczy każdego najmu lokalu mieszkalnego. Przepis art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów wyłącza natomiast większość ochrony lokatorskiej, w tym termin półroczny i trzyletni, pod warunkiem zgłoszenia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego.
Sprzedaż mieszkania z najemcą nie wymaga rozstania z lokatorem. Umowa przechodzi na kupującego, a przy lokalu mieszkalnym objętym przez najemcę nabywca nie kończy jej z samego faktu zakupu (art. 692 Kodeksu cywilnego) – wypowiedzenie wymaga przyczyny ustawowej z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Ponieważ każda umowa jest inna, jej ocenę warto powierzyć prawnikowi.
Jeżeli rozważają Państwo sprzedaż wynajętego mieszkania, zapraszamy do kontaktu. Nieruchomość można zgłosić przez formularz, a zakres naszej pracy opisujemy na podstronach sprzedaż nieruchomości oraz wynajem nieruchomości.
Źródła:
Grupa Gamp Sp. z o.o.
ul. Filipa Eisenberga 11/9
31-523 Kraków
© 2026 Wszystkie prawa zastrzeżone | by brandapart.pl
