Umowa rezerwacyjna to porozumienie między deweloperem a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, w którym zobowiązuje się on do czasowego wyłączenia wybranego lokalu z tej oferty. Ustawa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, a opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny z prospektu informacyjnego (art. 29, 30 i 32 ustawy deweloperskiej).
Rezerwację traktuje się często jako formalność poprzedzającą właściwą umowę. Sam dokument ma jednak własne ramy ustawowe i własne skutki finansowe. Na krakowskim rynku nieruchomości działamy od 2015 roku i prowadzimy sprzedaż inwestycji deweloperskich. Umowa rezerwacyjna u dewelopera bywa w takiej sprzedaży pierwszym dokumentem. Pokazujemy, co ustawa nakazuje w nim zapisać. Wskazujemy też, na co zwracamy uwagę, omawiając go z kupującym.
Umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 30 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Ustalenie przez telefon albo w wiadomości e-mail nie tworzy więc rezerwacji, choćby obie strony traktowały je poważnie. Ustawa wymienia też sześć elementów, które umowa rezerwacyjna określa „w szczególności”. Wyliczenie to jest zatem ustawowym minimum, a nie zamkniętą listą.
| Element umowy rezerwacyjnej | Art. 30 ust. 2 |
|---|---|
| Strony, miejsce i data zawarcia umowy | pkt 1 |
| Cena wybranego lokalu z oferty sprzedaży | pkt 2 |
| Wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli ją przewidziano | pkt 3 |
| Okres wyłączenia lokalu z oferty sprzedaży | pkt 4 |
| Usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku | pkt 5 |
| Powierzchnia użytkowa oraz powierzchnia i układ pomieszczeń | pkt 6 |
Rezerwację zawiera się na czas określony. Gdy rezerwujący ubiega się o kredyt, okres ten powinien uwzględniać czas niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej (art. 31). Ustawa nie podaje liczby dni, dlatego termin dopasowujemy do procedury konkretnego banku, zamiast przepisywać go ze wzorca.
Wierzytelności z umowy rezerwacyjnej nie przenosi się na osobę trzecią. Ustawa uznaje bowiem takie przeniesienie za nieważne (art. 30 ust. 3). Przewiduje jednak wyjątek dla osób z pierwszej i drugiej grupy podatkowej (art. 30 ust. 4). Grupy te definiuje ustawa o podatku od spadków i darowizn.
Opłata rezerwacyjna nie jest obowiązkowa. Strony mogą jednak zastrzec, że zawarcie umowy rezerwacyjnej wiąże się z opłatą (art. 32 ust. 1). Wtedy stosuje się trzy zasady ustawowe.
Limit. Opłata nie może przekraczać 1% ceny lokalu określonej w prospekcie informacyjnym (art. 32 ust. 2). To pierwsza liczba, którą sprawdzamy w takim dokumencie.
Zaliczenie. Opłatę zalicza się na poczet ceny nabycia praw z umowy deweloperskiej albo innej umowy docelowej (art. 32 ust. 3). Po zawarciu umowy docelowej opłata nie powiększa więc ceny.
Rachunek powierniczy. Deweloper przekazuje wreszcie opłatę na mieszkaniowy rachunek powierniczy przedsięwzięcia, nie później niż w terminie 7 dni od zawarcia umowy deweloperskiej (art. 32 ust. 4).
Ustawa opisuje cztery sytuacje zwrotu opłaty, przy czym w dwóch zwrot następuje w podwójnej wysokości.
| Sytuacja | Wysokość zwrotu | Podstawa prawna |
|---|---|---|
| Odmowa kredytu z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej | kwota wpłacona | art. 34 ust. 1 pkt 1 |
| Zmiana prospektu bez poinformowania rezerwującego | kwota wpłacona | art. 34 ust. 1 pkt 3 |
| Deweloper nie wykonuje zobowiązania z umowy rezerwacyjnej | podwójna wysokość | art. 34 ust. 1 pkt 2 w związku z ust. 3 |
| Rezerwacja poprzedzała umowę z art. 3 albo art. 4 ustawy, deweloper nie usunął wad z protokołu odbioru, a nabywca nie przystąpił do umowy przenoszącej własność | podwójna wysokość | art. 34 ust. 2 |
W trzech przypadkach z art. 34 ust. 1 ustawa nakazuje zwrot niezwłoczny. Ocena, czy konkretny stan faktyczny mieści się w którymś z nich, należy jednak do prawnika.
W czasie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper informuje rezerwującego o zmianach w prospekcie i w załącznikach (art. 33 ust. 1). Informacja ma przy tym pozwalać na zidentyfikowanie zmian i wskazywać, czego dotyczą.
Przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia wybranego lokalu z oferty sprzedaży (art. 29 ust. 2). Rezerwacja nie przenosi zatem własności ani nie zastępuje umowy docelowej.
Kolejność wynika wprost z ustawy. Umowa rezerwacyjna może poprzedzać umowę deweloperską albo inną, wskazaną w art. 29 ust. 1. Zakres konkretnej umowy czytamy w jej treści, ponieważ art. 30 ust. 2 listy nie zamyka.
Umowa przedwstępna to natomiast inna konstrukcja prawna, opisana w osobnym wpisie o umowie przedwstępnej mieszkania. Etap odbioru, do którego odsyła art. 34 ust. 2, opisuje nasz poradnik o odbiorze mieszkania od dewelopera. Całą ścieżkę zakupu porządkuje przewodnik kupno mieszkania krok po kroku.
Umowy rezerwacyjne zawieramy na podstawie pełnomocnictwa dewelopera, także w Kameralnej Koszykarskiej w krakowskim Płaszowie. Zanim dokument trafi do podpisu, omawiamy go z kupującym. Zwracamy przy tym uwagę na sześć elementów.
Okres rezerwacji. Termin z umowy zestawiamy z czasem, jakiego na decyzję kredytową faktycznie potrzebuje bank kupującego. Wymaga tego art. 31, który jednak nie określa żadnego terminu. O długości rezerwacji rozmawiamy więc z deweloperem przed podpisaniem. Przy zakupie za gotówkę okresu na decyzję kredytową nie trzeba uwzględniać, więc długość rezerwacji ustala się swobodniej. Obie ścieżki opisujemy we wpisie o kredycie i gotówce.
Opis lokalu. Następnie usytuowanie w budynku, powierzchnię użytkową oraz układ pomieszczeń porównujemy z prospektem informacyjnym i z rzutem. Rozbieżność wychwyconą na tym etapie wyjaśniamy przed podpisaniem umowy docelowej.
Wysokość opłaty. Sprawdzamy jej relację do ceny z prospektu informacyjnego. Czytamy też zapisy o zaliczeniu opłaty na poczet ceny i o rachunku powierniczym.
Zwrot opłaty. Ponadto zapisy umowy odnosimy do art. 34, łącznie z dwoma przypadkami zwrotu w podwójnej wysokości.
Tryb informowania. Umowa powinna powtarzać obowiązek informacyjny z art. 33 ust. 1. Pominięcie tej informacji przy zmianie prospektu otwiera bowiem drogę do zwrotu opłaty (art. 34 ust. 1 pkt 3).
Przedłużenie rezerwacji. Okres wyłączenia z oferty jest wymaganym elementem umowy (art. 30 ust. 2 pkt 4). Gdy bank wymaga więcej czasu na decyzję, nowy termin ustalamy z deweloperem na piśmie, tak samo jak samą umowę.
Z prospektem zestawiamy też ceny publikowane na stronie inwestycji. Obowiązki dewelopera w tym zakresie opisaliśmy we wpisie o jawności cen mieszkań. Sprzedaż inwestycji prowadzimy na zlecenie inwestorów, a zakres tej pracy przedstawiamy na podstronie dla deweloperów. Jeśli chcą Państwo omówić konkretną rezerwację, zapraszamy do kontaktu pod numerem +48 12 307 13 23.
Tak. Art. 30 ust. 1 ustawy deweloperskiej wymaga bowiem formy pisemnej pod rygorem nieważności. Rezerwacja ustalona przez telefon albo w wiadomości e-mail nie wywołuje więc skutków przewidzianych w ustawie. Nie zmienia tego sposób, w jaki obie strony rozumiały takie ustalenie w chwili rozmowy.
Opłata nie może przekraczać 1% ceny lokalu określonej w prospekcie informacyjnym (art. 32 ust. 2). Sama opłata nie jest jednak obowiązkowa: strony mogą zastrzec, że zawarcie umowy rezerwacyjnej wiąże się z opłatą (art. 32 ust. 1). Gdy ją zastrzegą, limit odnosi się z kolei do ceny z prospektu.
Opłata wraca niezwłocznie, gdy rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej ani przyrzeczenia udzielenia kredytu (art. 34 ust. 1 pkt 1). Przepis wiąże przy tym ten zwrot z negatywną oceną zdolności kredytowej. Zwrot obejmuje więc wpłaconą kwotę, a nie jej dwukrotność.
Ustawa przewiduje dwa takie przypadki. Pierwszy to niewykonanie przez dewelopera zobowiązania z umowy rezerwacyjnej (art. 34 ust. 1 pkt 2 w związku z ust. 3). Drugi wiąże się z odbiorem: deweloper nie usunął wad z protokołu, a nabywca nie przystąpił do umowy przenoszącej własność (art. 34 ust. 2). Przepis dotyczy przy tym rezerwacji poprzedzającej umowę z art. 3 albo art. 4 ustawy.
Strony zawierają ją na czas określony. Jeżeli rezerwujący stara się o kredyt, termin ma obejmować czas potrzebny bankowi na decyzję (art. 31). Ustawa nie wskazuje jednak żadnej liczby dni. Termin ustala się zatem indywidualnie przy konkretnej inwestycji i konkretnym banku.
Wierzytelności z umowy rezerwacyjnej nie przenosi się na osobę trzecią. Takie przeniesienie jest nieważne z mocy ustawy (art. 30 ust. 3). Wyjątek dotyczy jednak osób zaliczanych do pierwszej albo drugiej grupy podatkowej. Definicję tych grup zawiera ustawa o podatku od spadków i darowizn (art. 30 ust. 4).
Nie. Opłatę zalicza się na poczet ceny nabycia praw z umowy deweloperskiej albo innej umowy docelowej (art. 32 ust. 3). Deweloper przekazuje ją następnie na mieszkaniowy rachunek powierniczy przedsięwzięcia, nie później niż w terminie 7 dni od zawarcia umowy deweloperskiej (art. 32 ust. 4).
Umowa rezerwacyjna u dewelopera ma ustawową treść, ustawowy limit opłaty i ustawowe przypadki zwrotu. Kupujący czyta taki dokument raz albo dwa razy w życiu. Biuro prowadzące sprzedaż inwestycji czyta go natomiast regularnie. Pierwszą lekturę porządkują przede wszystkim trzy liczby: 1% ceny z prospektu, 7 dni na przekazanie opłaty i dwa przypadki zwrotu w podwójnej wysokości. Rozmowę z deweloperem prowadzimy tak, żeby obie strony tak samo rozumiały warunki rezerwacji.
Źródła:
Grupa Gamp Sp. z o.o.
ul. Filipa Eisenberga 11/9
31-523 Kraków
© 2026 Wszystkie prawa zastrzeżone | by brandapart.pl
